Afbraak en heropbouw aan 6 % btw, ook voor bouwpromotoren?

Tolerantie voor afbraak vóór 1 januari 2021

De FAQ voorzag reeds in een tolerantie wanneer de afbraak door de grondeigenaar heeft plaatsgevonden vóór 1 januari 2021 en er vervolgens aan een bouwpromotor een opstalrecht verleend werd voor de oprichting van een nieuw gebouw of wanneer de grond verkocht werd aan de bouwpromotor. Onder de voorwaarden dat er een eenheid van project is en dat de grondeigenaar en bouwpromotor verbonden partijen zijn, kan de levering van het nieuwe gebouw toch genieten van het 6 %-tarief. Er is sprake van een eenheid van project wanneer de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het opstalrecht en de wederopbouw één geheel vormen.

Deze tolerantie is niet van toepassing wanneer er zich op 31 december 2020 nog geen oorzaak van opeisbaarheid van de btw over de afbraak heeft voorgedaan. Partijen hebben dan namelijk de mogelijkheid om zich alsnog zo te organiseren dat alle wettelijke voorwaarden vervuld zijn.

Bijkomende informatie voor bouwpromotors

Op de vraag hoe de partijen zich kunnen organiseren opdat ze van het verlaagd btw-tarief gebruik kunnen maken wordt geantwoord in de recent gepubliceerde “Bijkomende informatie voor bouwpromotors”.

Modaliteiten en toepassingen opstalrecht

Wanneer aan de bouwpromotor een opstalrecht verleend wordt op een bebouwd terrein dat hem het recht verleend om het bestaande gebouw af te breken en een nieuw gebouw op te richten, kan hij genieten van het verlaagd btw-tarief op de levering van het nieuwe gebouw.

De bijkomende informatie verduidelijkt nu dat dit recht van opstal ook stilzwijgend gevestigd kan worden, maar het is nog steeds aangeraden dit vast te leggen in een overeenkomst of akte.

Het is bovendien niet van belang of er al dan niet een vergoeding voor het opstalrecht overeengekomen wordt, het opstalrecht mag dus ten kosteloze titel gevestigd worden.

De grondeigenaar en bouwpromotor kunnen het recht om af te breken en erop te bouwen met alle bewijsmiddelen aantonen. 

De grondeigenaar laat het gebouw afbreken

Ook wanneer het opstalrecht pas na de afbraak wordt gevestigd, kan er nog een eenheid van bouwheerschap aanvaard worden indien de grondeigenaar voor de afbraak een beroep deed op de bouwpromotor in wiens voordeel het opstalrecht gevestigd zal worden. De bouwpromotor kan deze werken zelf uitvoeren of hiervoor een beroep doen op een of meerdere onderaannemers. De administratie vereist dat er voor de afbraakwerken een overeenkomst bestaat tussen de grondeigenaar en de bouwpromotor. 

Indien de grondeigenaar het gebouw laat afbreken voor zijn rekening door een derde partij, kan er geen toepassing gemaakt worden van het verlaagd btw-tarief, zelfs niet wanneer de grondeigenaar de afbraakkosten doorrekent aan de bouwpromotor.

“Vervroegde roerend-making”

De vervroegde roerend-making houdt in dat er door de grondeigenaar ten gunste van de bouwpromotor een opstalrecht gevestigd wordt “in zijn toekomstige staat na afbraak”. Ook hier voorziet de administratie in een tolerantie wanneer de bouwpromotor de afbraakwerken en de heropbouw zelf heeft uitgevoerd of hiervoor een beroep gedaan heeft op een of meerdere onderaannemers.

Infrastructuurwerken

Bij verkavelingsprojecten worden de bouwpromotoren doorgaans ook ingeschakeld voor het uitvoeren van de nodige infrastructuurwerken. De eigendom van deze infrastructuurwerken wordt later overgedragen aan de overheid.

Wanneer de bouwpromotor de eigendom van deze infrastructuurwerken zonder vergoeding afstaat aan de overheid en de kosten verhaalt op de koper van de woning, is het verlaagd btw-tarief van toepassing op de volledige maatstaf van heffing van de verkoop van de woning (met inbegrip van de kosten van infrastructuurwerken).

Indien de eigendom van de infrastructuurwerken echter aan de overheid wordt overgedragen tegen een vergoeding en de koper van de woning optreedt als derde-betaler, kan het verlaagde btw-tarief niet van toepassing zijn op deze werken.

Bekijk ook onze andere recente blogberichten en ontdek meer expertise